Quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán
nhà đất như thế nào? Cùng tìm hiểu để nắm vững quy định của pháp luật nhằm
tránh những rủi ro cho chính mình.
HỎI:
Cho tôi hỏi trường hợp này: Tôi làm giấy tờ
mua bán nhà đất với anh A (có công chứng), tôi đã trả trước một nửa tiền, hai
bên thỏa thuận một nửa tiền còn lại sẽ thanh toán trong hạn 01 tháng, khi nào
thanh toán xong sẽ làm hợp đồng mua bán cụ thể (các nội dung thỏa thuận ghi rõ
trong giấy mua bán nhà đất). Vậy trong trường hợp này, mặc dù tôi chưa trả hết
tiền thì tài sản (nhà đất) của anh A đã được coi là của tôi chưa? Nếu sau 01
tháng, tôi yêu cầu không mua mảnh đất trên của anh A nữa và đề nghị anh A trả lại
tiền. Trường hợp anh A chưa trả tiền được cho tôi thì giấy tờ mua bán nhà đất lập
với anh A trước đó vẫn còn giá trị hay đã vô hiệu? Mảnh đất đó vẫn là của anh A
hay đã thuộc về tôi?
> xem thêm: sang tên sổ đỏ mất bao nhiêu tiền
TRẢ LỜI:
Trường hợp của ban chúng tôi xin trả lời như sau:
1. Thời điểm xác lập chủ quyền nhà đất khi
thực hiện giao dịch
Theo Điều 439, Bộ luật Dân sự 2005: Đối với
tài sản mua bán mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu thì quyền sở hữu
được chuyển cho bên mua kể từ thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu
đối với tài sản đó.
Ngoài ra, Điều 188, Luật Đất đai 2013 quy định:
việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai
và có hiệu lực tại thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Như vậy, nếu chỉ ký hợp đồng chuyển nhượng
nhà/đất thì chưa xác lập chủ quyền tài sản cho bạn nếu chưa hoàn thành thủ tục
đăng ký sang tên tại Văn phòng đăng ký đất đai.
Để làm thủ tục sang tên thì hồ sơ cần chuẩn
bị bao gồm:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản gốc);
Hợp đồng mua bán;
Giấy tờ liên quan đến việc thực hiện nghĩa
vụ tài chính, việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính (nếu có);
Giấy tờ nhân thân: CMND, Sổ hộ khẩu, Đăng
ký kết hôn hoặc Giấy xác nhận tình trạng độc thân;
Các tờ khai: Thuế thu nhập cá nhân, Lệ phí
trước bạ;
Đơn đăng ký biến động.
Lưu ý: Hợp đồng mua bán này của bạn chưa
hoàn thành nên bạn chưa thể làm được thủ tục này.
2. Hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng nhà
đất
Nếu sau một tháng bạn không tiếp tục thực
hiện hợp đồng trên mà không thuộc trường hợp bất khả kháng, hoặc có sự thỏa thuận
với bên bán thì tức là bạn đã vi phạm hợp đồng. Chế tài đối với hành vi vi phạm
hợp đồng của bạn sẽ được thể hiện trong hợp đồng mua bán của bạn (nếu có). Việc
anh A có trả lại tiền cho bạn hay không là do sự thỏa thuận của bạn với anh A.
Và ở thời điểm này mảnh đất vẫn thuộc quyền sở hữu của người đứng tên trên giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất (tức anh A).
Hợp đồng chuyển nhượng nhà/đất được công chứng
không đương nhiên hết hiệu lực. Nếu hợp đồng chuyển nhượng đã được hai bên công
chứng thì nếu không có sự đồng ý của bạn, bên bán không thể tự ý hủy hợp đồng
công chứng đã được ký mà để thực hiện bên bán phải khởi kiện ra tòa án tuyên hủy
hợp đồng. Khi chưa hủy hợp đồng thì bên bán đương nhiên cũng sẽ không thể thực
hiện được bất kỳ giao dịch nào đối với nhà đất nói trên.
Hợp đồng trên chỉ vô hiệu nếu nằm trong các
trường hợp sau:
- Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo (Điều
129 – Bộ Luật dân sự);
- Giao dịch dân sự vô hiệu do người chưa
thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người bị hạn chế năng lực
hành vi dân sự xác lập, thực hiện (Điều 130 – Bộ Luật dân sự);
- Giao dịch dân sự do bị nhầm lẫn (Điều 131
– Bộ Luật dân sự);
- Giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa
dối, đe dọa (Điều 132 – Bộ Luật dân sự);
- Giao dịch dân sự vô hiệu do người xác lập
không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình (Điều 133 – Bộ Luật
dân sự);
Giả sử rằng trường hợp của bạn thuộc một
trong các trường hợp vô hiệu thì việc xác định vô hiệu hay không sẽ căn cứ vào
phán quyết của Tòa án.
> xem thêm:
