Khách hàng hỏi: Thưa luật sư, em có câu hỏi muốn được trợ giúp. Em có làm giấy tờ mua bán nhà đất với anh T (có công chứng), em đã trả trước 1 nửa số tiền và đôi bên thỏa thuận thanh toán nửa sau sau thời gian 1 tháng nữa. Khi thanh toán đầy đủ sẽ làm hợp đồng mua bán cụ thể (nội dung thỏa thuận đã được ghi rõ trong giấy mua bán nhà đất). Trong trường hợp này, em chưa thanh toán hết tiền và tài sản nhà đất của anh T đã được coi là của em chưa? Và nếu sau 1 tháng, em yêu cầu không mua mảnh đất đó của anh T nữa và đề nghị anh T trả lại tiền. Trường hợp anh T chưa trả tiền được cho em thì giấy tờ mua bán nhá đất được lập với anh T trước đó có còn giá trị hay đã vô hiệu?
> xem thêm: Thủ tục mua bán nhà đất
Luật sư trả lời: Chào anh, trường hợp của anh tôi xin trả lời như sau:
1. Thời điểm xác nhận chủ quyền nhà đất trong thực hiện giao dịch.
Theo Điều 439 của bộ luật Dân sự năm 2005: Đối với loại tài sản mua bán nhà đất mà pháp luật có quy định bắt buộc phải đăng kí quyền sở hữu thì quyền sở hữu đó mới được chuyển cho bên mua kể từ khi hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu với tài sản đó.
Theo điều 188, Bộ luật đất đai 2013 có quy định về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đăng ký tại cơ quan đăng kí đất đai và hiệu lực bắt đầu kể từ thời điểm đăng kí vào sổ địa chính.
Do vậy, nếu chỉ ký hợp đồng chuyển nhượng nhà (hoặc đất) thì chưa thể xác lập chủ quyền tài sản cho bạn được nếu chưa hoàn thành các thủ tục đăng ký sang tên tại văn phòng đăng kí đất đai.
Đối với thủ tục sang tên sổ đỏ thì cần chuẩn bị đầy đủ các loại hồ sơ sau:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ( sổ đỏ bản gốc).
- Hợp đồng mua bán nhà đất.
- Các giấy tờ liên quan đến các nghĩa vụ tài chính, miễn (giảm) nghĩa vụ tài chính ( nếu có).
- Giấy tờ chứng minh nhân thân: Chứng minh nhân dân (thẻ căn cước công dân), Sổ hộ khẩu, giấy đăng ký kết hôn, giấy chứng nhận tình trạng độc thân.
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ.
- Đơn đăng ký biến động đất đai.
> xem thêm: thủ tục sang tên sổ đỏ nhà đất
2. Hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng này.
Sau thời gian 1 tháng , nếu bạn không tiếp tục thực hiên theo hợp đồng đã ký kết mà không thuộc trường hợp bất khả kháng, hay có sự thỏa thuận với bên bán đất thì tức là bạn đã vi phạm hợp đồng. Chế tài xử phạt với hành vi vi phạm quy định hợp đồng sẽ được ghi trong hợp đồng mua bán của bạn. Việc anh có nghĩa vụ trả lại tiền cho bạn không là do sự thỏa thuận của bạn với anh T. Và trong trường hợp này mảnh đất vẫn thuộc quyền sở hữu của anh T người đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Hợp đồng chuyển nhượng mua bán nhà đất không công chứng đương nhiên sẽ hết hiệu lực. Hợp đồng chuyển nhượng được hai bên công chứng mà nếu không có sự đồng ý của bạn thì bên bán không thể tự ý hủy hợp đồng đã công chứng được ký và để thực hiện bên bán phải khơi kiện ra toàn để hủy hợp đồng. Nếu chưa hủy thì bên bán sẽ không thực hiện được bất kì giao dịch nào.
> tham khảo thêm hồ sơ sang tên sổ đỏ
Nếu nằm trong các trường hợp sau thì hợp đồng sẽ bị vô hiệu:
- Giao dịch dân sự bị vô hiệu do giả tạo quy đinh trong (điều 129 bộ luật dân sự).
- Giao dịch dân sự bị vô hiệu do người chưa đủ tuổi thành niên, mất năng lực hành vi dân sự hoặc người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự (Điều 130 Bộ luật dân sự).
- Giao dịch dân sự do sự cố nhầm lẫn (Điều 131, Bộ luật dân sự).
- Giao dịch dân sư bị vô hiệu do người thiết lập không đủ nhận thức và làm chủ được hành vi của mình (Điều 133, Bộ luật dân sự).
Giả sử bạn thuộc 1 trong các trường hợp bị vô hiệu trên thì việc xác định bị vô hiêu hay không sẽ phải căn cứ vào phán quyết của toàn án.
> tìm hiểu thêm về sang tên sổ đỏ mất bao nhiêu tiền
